REKONSTRUKCE BYTOVÉHO JÁDRA: Než začnete

Upozorňujeme, že přestavbu bytového jádra je vhodné provést se souhlasem stavebního úřadu a neporušit tím zákonné předpisy. Stejně jako u jiných staveb se postup při povolovaní přestavby bytového jádra řídí zákonem č. 183/2006 Sb. (upravuje 30let platný zákon č.50/1976 Sb.) o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon).

Pro vysvětlení pojmu stavba je třeba uvést, že stavební předpisy stavbou rozumějí stavbu stávající. tj. zkolaudovanou (např. bytový dům), dále změnu této stavby, kterou může být nástavba, přístavba, nebo stavební úprava, a dále stavbu novou. Stavební předpisy neznají pojmy jako např. rekonstrukce,adaptace či modernizace. Právě pojem rekonstrukce je značně zaběhlým výrazem zejména mezi laickou veřejností. Pokus se zamyslíte nad záměrem, který hodláte se svým stávajícím bytovým jádrem provést zjistíte, že patrně o rekonstrukci vlastně nepůjde. Vy staré jádro „prostě vyhodíte“ a místo něj si nově rozdělíte prostory bytu ať už zdicími materiály, nebo SDK konstrukcí. Nevytvoříte tedy žádné nové bytové jádro. Rekonstrukce bytového jádra se tedy spíž hodí v tom případě, že budete bytové jádro pouze např. povrchově upravovat, provádět nové technické rozvody, ale jeho původní celistvost zůstane zachována.Uvedených pojmů, byť jsou obsaženy v některých předpisech jiných resortů je proto třeba se vyvarovat v projektové dokumentaci a v podávaných žádostech na stavební úřad. Ani výraz „přestavba“ nezná stavební zákon a jeho prováděcí předpisy. Používán je zejména v technických publikacích, neboť z názvu je zřejmé co je obsahem stavebních úprav. Váš projekt a vaše žádost o stavební povolení by měla obsahovat vždy pojem „stavební úprava“.

Stavební úprava = změna dokončené stavby, při níž se zachovává vnější půdorysné i výškové ohraničení stavby, za stavební úpravu se považuje též zateplení pláště stavby.

Údržba stavby = práce, jimiž se zabezpečuje její dobrý stavební stav tak, aby nedocházelo ke znehodnocení stavby a co nejvíce se prodloužila její uživatelnost.

Povolení pro realizaci přestavby

Přestavba bytového jádra je změnou stávající dokončené stavby, která ve většině případů vyžadujevydání stavebního povolení. Některé stavební úpravy lze provést i bez stavebního povolení či ohlášeni stavebnímu úřadu.

Dle § 103 stavebního zákona se jedná o :

e) udržovací práce, jejichž provedení nemůže negativně ovlivnit zdraví osob, požární bezpečnost, stabilitu a vzhled stavby, životní prostředí a bezpečnost při užívání a nejde o udržovací práce na stavbě, která je kulturní památkou,

h) stavební úpravy, pokud se jimi nezasahuje do nosných konstrukcí stavby, nemění se vzhled stavby ani způsob užívání stavby, nevyžadují posouzení vlivů na životní prostředí a jejich provedení nemůže negativně ovlivnit požární bezpečnost.

V této souvislosti je nutné uvést, že v případě přestaveb bytových jader však dojde obvykle k částečné, nebo úplné změně vnitřního uspořádání příček bytu tzn. k jinému než kolaudovanému dispozičnímu řešeni. Při přestavbách je sice vždy snahou nezasahovat do nosných konstrukcí domu, ovšem k jejich statickému ovlivnění dochází, ať jde o přitížení stropních konstrukcí, něho přitížení svislých konstrukci a tím i základů celého domu.

Pokud budete trvat na tom , že chcete realizovat svoji přestavbu bytového jádra bez stavebního povolení i bez ohlášení stavebnímu úřadu, musíte splnit dvě základní kritéria:

  1. Musí se jednat o výměnu stěn bytového jádra za materiál o stejné nebo velice podobné hmotnosti
  2. Musí být zachována původní dispozice bytu , kterou vytvářelo bytové jádro

Nový stavební zákon, který vstoupil v platnost 1.1.2007 a který kromě jiného upravuje ve věcech stavebního řádu zejména povolování staveb neřeší bohužel to podstatné, a to je specifikace co znamená „vzhled stavby“ a „zasahování do nosných konstrukcí“. Znění §103 či §104 je v podstatě stejné jako v minulém stavebním zákoně. Bude tedy i nadále záležet na tom, jak si jednotlivé stavební úřady a teď už i stavebník tyto dva pojmy budou vykládat a přikládat jim význam. Dle našeho názoru se bude i nadále prohlubovat nejednotný postup a prováděcí předpis, který by tuto problematiku upravoval stále chybí. Podle nového stavebního zákona vzniknou paradoxně pouze dvě možnosti – bez ohlášení(tzn. Bez jakékoli návštěvy stavebního úřadu) a se stavebním povolením.

Poznámka:

Od 1.1.2007 si stavebník může zařadit svoji plánovanou stavební úpravu v dobrém úmyslu dle §103 a nepůjde stavebnímu úřadu nic ohlásit. Možná se ani nedozví, že pokud by stavební úpravy ohlásil stavebnímu úřadu, tak ten by pro ně vyžadoval stavební povolení.

Projekt ano, či ne?

V případě stavební úpravy v bytě. která bude vyžadovat vydání stavebního povolení se stavebník musí obrátit na osobu oprávněnou k projektové činnosti, pokud jí není sám. Mělo by se jednat oautorizovaného inženýra v oboru pozemní stavby. Autorizovaný inženýr v oboru pozemní stavby má také kromě jiného oprávnění provádět statické a dynamické výpočty. Je třeba upozornit, že projektovou dokumentaci nemůže samostatně zpracovat autorizovaný technik (ten může zpracovat jen dílčí část dokumentace pro autorizovaného inženýra), ani tzv. kvalifikovaná osoba( ta může zpracovat projekt drobných a jednoduchých staveb nebo jejich změn, kromě ovšem staveb pro bydlení, opěrných zdí a staveb podzemních).

V oboru pozemní stavby mohou také vykonávat projektovou činnost autorizovaní architekti, ti však nemají oprávnění k posuzování statiky a dynamiky staveb. Pokud by tedy projektovou dokumentaci dané stavební úpravy zpracoval autorizovaný architekt v oboru pozemní slav by. statické posouzení ovlivnění stávající stav by novou úpravou by musel zpracovat autorizovaný inženýr. Projektovou činnost mohou vykonávat i osoby. které získaly v minulosti průkaz zvláštní způsobilosti k projektové činnosti podle dřívějších předpisu. Protože ale tyto průkazy nemají uveden konkrétní obor, může nastat situace, že stavební úřad bude k předložené projektové dokumentaci vyžadovat také statické posouzení, zpracované autorizovaným inženýrem,popřípadě celou dokumentaci jím ověřit.

Seznam autorizovaných osob vede Česká komora autorizovaných inženýrů a techniků činných ve výstavbě a Česka komora architektů. Působnost autorizovaných osob – viz. §17-19 zákona č.360/1992 /autorizační zákon/.

Pozor!

Je třeba vědět, že bytové panelové domy nejsou jednoduchými ani drobnými stavbami. Proto projektovou dokumentaci k přestavbě bytového jádra , které se nachází v panelovém domě nemůže tedy vypracovat osoba, která má na základě splnění kvalifikačního předpokladu (vzdělání a praxe) živnostenský list s předmětem podnikání : „Projektování jednoduchých a drobných staveb , jejich změn a odstraňování“.

Kdo je oprávněn provést přestavbu?

Většina bytových domů nejsou jednoduchými stavbami ve smyslu §139b stavebního zákona č.50/1976 Sb.a panelové bytové domy do této kategorie vůbec nepatří. Podle tohoto ustanovení,které se ve stavebním zákonu objevuje jsou jednoduchými stavbami mj. stavby pro bydleni, jejichž zastavěná plocha nepřesahuje 300m2, pokud mají nejvýše 4 byty,jedno podzemní a tři nadzemní podlaží včetně podkroví.
Provádění staveb upravila novela stavebního zákona č.183/2006 Sb.:

  1. Provádět stavbu může jako zhotovitel jen stavební podnikatel, který při její realizaci zabezpečí odborné vedení provádění stavby stavbyvedoucím, pokud v odstavcích 3 a 4 není stanoveno jinak. Dále je povinen zabezpečit, aby práce na stavbě, k jejichž provádění je předepsáno zvláštní oprávnění^49), vykonávaly jen osoby, které jsou držiteli takového oprávnění
  2. Zhotovitel stavby je povinen provádět stavbu v souladu s rozhodnutím nebo jiným opatřením stavebního úřadu a s ověřenou projektovou dokumentací, dodržet obecné požadavky na výstavbu, popřípadě jiné technické předpisy a technické normy a zajistit dodržování povinností k ochraně života, zdraví, životního prostředí a bezpečnosti práce vyplývajících ze zvláštních právních předpisů.
  3. Svépomocí může stavebník sám pro sebe provádět
    a) stavby, terénní úpravy, zařízení a udržovací práce uvedené v § 103
    b) stavby, terénní úpravy, zařízení a udržovací práce uvedené v § 104
  4. Stavby uvedené v odstavci 3 lze provádět svépomocí, pokud stavebník zajistí stavební dozor, není-li pro takovou činnost sám odborně způsobilý. Jde-li však o stavbu pro bydlení nebo změnu stavby, která je kulturní památkou, je stavebník povinen zajistit odborné vedení provádění stavby stavbyvedoucím

Z výše uvedeného vyplývá, že stavbu a její změnu může provádět jen právnická osoba, nebo fyzická osoba oprávněná k provádění stavebních nebo montážních prací jako předmětu své činnosti podle zvláštních předpisů (např. obchodní zákoník, živnostensky zákon)

Pro zjednodušení tohoto výkladu je možné konstatovat ve vztahu k živnostenskému zákonu, že přestavbu bytového jádra může by měla provádět jen právnická, nebo fyzická osoba, která má živnostenský list vystavený na tento předmět podnikání:

Provádění staveb,udržovacích prací na nich a jejich odstraňování

Tyto osoby mají odpovědného zástupce s autorizací pro daný druh staveb

Pozor!

Z výše uvedeného vyplývá , že za zhotovitele (resp. Dodavatele ) stavební úpravy ve smyslu §44 odst.1 stavebního zákona nelze považovat osobu, která podniká na základě živnostenského listu, kde v předmětu podnikání je uvedena řemeslná činnost (např. zednictví)

Stavební úpravy dle §103 h), které nevyžadují ohlášení stavebnímu úřadu ( pokud se jimi nezasahuje do nosných konstrukcí stavby, nemění se vzhled stavby ani způsob užívání stavby, nevyžadují posouzení vlivů na životní prostředí a jejich provedení nemůže negativně ovlivnit požární bezpečnost) umožňuje nový stavební zákon provést svépomocí, pokud stavebník zajistí stavební dozor.

  • Osoba vykonávající stavební dozor odpovídá spolu se stavebníkem za
  • soulad prostorové polohy stavby s ověřenou dokumentací, za dodržení
  • obecných požadavků na výstavbu, za bezbariérové užívání stavby a jiných
  • technických předpisů a za dodržení rozhodnutí a jiných opatření vydaných k uskutečnění stavby.